Il Trust immobiliare è il conferimento di proprietà immobiliari in trust, il quale viene utilizzato allo scopo di concentrare e gestire in maniera ordinata la successione, proteggere i beni da futuri potenziali creditori e ottimizzare la fiscalità successoria nel pieno rispetto delle leggi in Italia.
In ambito successorio il trust è molto utile nella gestione di successioni famigliari articolate, allo scopo anche di mantenere il patrimonio immobiliare della famiglia unito nel tempo. La tutela della residenza di figli minori in circostanza di separazione o divorzio e la garanzia della residenza a soggetti famigliari deboli sono tra i motivi più comuni per l’utilizzo di questo strumento nell’ambito famigliare.
Nel trust immobiliare, il garante del trust conferisce la piena proprietà o la nuda proprietà dell’immobile. Si mettono, così, nelle migliori condizioni sia il garante che il beneficiario, in modo da poter utilizzare l’immobile senza averne il possesso grazie al potere segregativo.
L’immobile conferito infatti può essere dato in usufrutto, affittato o venduto a secondo delle regole stabilite nel cosidetto Trust Deed, il processo per cui si mantiene inalterata la proprietà degli immobili. In più, futuri creditori non saranno nelle condizioni di aggredire i beni conferiti nel trust in quanto non facenti più parte del regime patrimoniale del garante e non ancora presenti in quello dei Beneficiari.
Il trust può venire in possesso di un bene immobile tramite:
Le differenze sono, qualora si opti per la prima ipotesi, saranno per quanto riguarda il garante, che dovrà dichiarare nella propria dichiarazione dei redditi del trust il bene immobile e pagare le imposte dovute.
Qualora si verta nella seconda e terza ipotesi, il proprietario continuerà a dichiarare quest’ultime nella propria dichiarazione dei redditi in quanto tali diritti reali restano in capo ai fini dichiarativi a chi ne è il titolare.
Va infine considerato che il trust essendo uno strumento di protezione, qualora il Settlor ritenga per se il diritto di usufrutto nel caso sopravvengano debiti sarà aggredibile dai creditori, mentre con il diritto di abitazione no.
Un esempio pratico di tutto ciò lo si riscontra in caso di compravendita di un immobile. Quando si acquista un immobile da un venditore che lo ha ricevuto in donazione, bisogna prestare attenzione: può succedere infatti di doverlo restituire ai legittimi eredi di chi lo ha donato. In alcune circostanze, può però venire in soccorso il trust.
Il tutto può avvenire quando la donazione di un immobile viene ritenuta come un’anticipazione dell’eredità da parte di chi dona, come ad esempio quando un genitore dona la casa al figlio in quanto anticipo della quota di eredità. Pertanto l’erede ha la possibilità di annullare i passaggi di proprietà che hanno portato all’acquisto del bene. In questo caso, il trust può rappresentare ,una soluzione per il compratore: si tratta infatti di uno strumento per prevenire brutte sorprese. Nello specifico si tratta di un istituto giuridico risalente agli ordinamenti di common law: in Italia si può applicare sulla scorta della legge 364/1989 ratificata dalla Convenzione dell’Aia nel 1985 .
Il trust non è un contratto bensì un programma contenuto in un atto unilaterale: Il disponente, cioè colui che istituisce il trust, dà vita a un progetto, stabilisce la tabella di marcia e individua il trustee, ossia colui che lo realizzerà gestendo e disponendo dei beni che allo stesso vengono trasferiti.
Dunque il trustee è a tutti gli effetti il proprietario dei beni in trust, seppur alle condizioni dell’atto istitutivo. Il trustee ha il dovere di dar conto del proprio operato e non può disporre dei beni a titolo personale. Dall’altro lato, i beni in trust non possono essere toccati da ipotetici creditori del disponente né del trustee.